Por Ing. Javier Hinojosa
Consejero del Iplaneg

“En caso de incumplimiento grave y reiterado de las obligaciones o se comprometa la seguridad y tranquilidad de los condóminos y poseedores, el administrador por acuerdo tomado en Asamblea General Extraordinaria, por mayoría especial de por lo menos el setenta y cinco por ciento de votos de la totalidad de los condóminos podrá demandar judicialmente al condómino la venta en subasta pública de su unidad de propiedad privativa o en su caso al poseedor, la desocupación de la misma.”
Art. 19. Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Guanajuato.

Quien viva o haya vivido en un condominio, habrá padecido a más de un vecino de esos que circulan en su auto a toda velocidad, se estacionan donde no les corresponde, trasnochan en fiestas con música de banda o heavy metal en sus equipos de sonido a todo volumen, pasean a sus mascotas dejando sus excrementos regados por todo el lugar, dejan la basura tirada o simplemente se niegan a cubrir las cuotas de mantenimiento dejando a los condóminos cumplidos en un estado de impotencia y frustración.

Esta situación ha desalentado la edificación de vivienda vertical sustentable en los espacios disponibles dentro de la mancha urbana, esquema que favorece la densificación y acerca los servicios a los usuarios, permitiendo acceso y utilización del transporte público y de la infraestructura existente.

La buena noticia es que con un magnífico trabajo del Clúster de Vivienda, junto con nuestros legisladores de vanguardia, nuestro estado es el primero en la república en contar con una ley de propiedad en condominio. El 12 de septiembre del 2012 se publica en el Periódico oficial el Decreto N° 271 de la LXI legislatura del estado, entrando en vigor el 11 de diciembre del mismo año.

Con esta ley la figura del condominio deja de ser exclusiva del derecho privado y se crea una relación en que la autoridad municipal tiene preponderancia respecto de los particulares a favor del orden público y de interés social dentro de una nueva figura llamada Unidad Administrativa Municipal quien será la encargada de verificar el cumplimiento de los derechos y obligaciones de condóminos y poseedores respecto de las áreas de uso común, promover la cultura condominal, así como de imponer las sanciones por su incumplimiento.

Contempla también que, en caso de conflictos entre condóminos o poseedores, entre éstos con el administrador o con el Comité de Vigilancia, se acudirá a la mediación y conciliación ante el Centro Estatal de Justicia Alternativa.

Este instrumento llena un vacío jurídico y abre las puertas para crear alternativas al modelo liquidado de construir dormitorios 3D (Dispersos, Distantes y Desarticulados), ya que una vivienda sujeta a un régimen de propiedad en condominio bien estructurado y administrado, puede generar una importante plusvalía y resultar más atractivo y comercial para los compradores y, en consecuencia para los desarrolladores.

La ley en cuestión abarca condominios cuya estructura sea horizontal, vertical o mixta y, de acuerdo a su uso, contempla condominios habitacionales, comerciales o de servicios, turísticos, recreativos-deportivos, industriales, agropecuarios o mixtos (destinados a dos o más de estos usos).

No es posible describir en este reducido espacio todo lo concerniente a esta importante ley, sin embargo cabe destacar algunos interesantes conceptos que contempla: El porcentaje de indiviso será calculado dividiendo el valor de la propiedad individual al inicio entre el valor total inicial del inmueble (no por superficie); en su Artículo 12 menciona que: cada condómino será dueño exclusivo de su departamento, piso, vivienda, local, o lote de terreno; además, será copropietario de los elementos que sean necesarios para la existencia estructural, recreo, ornato o cualquier otro fin semejante dentro del condominio. Y en el 18: en caso de que una unidad de propiedad privativa se ponga en venta, los demás condóminos no disfrutarán del derecho del tanto.

Aunque al ser publicado solo dieron de plazo hasta el 2013 para que los condominios existentes pudieran incorporarse a esta nueva ley, es de esperar que las autoridades abran una nueva oportunidad ya que por desconocimiento son muy pocos los que ya se acogieron a esta y muchos los que, de conocerla querremos hacerlo.

Al amparo de esta ley iremos aprendiendo a vivir en armonía con nuestros vecinos cultivando los principios rectores de la cultura condominal: el respeto, la tolerancia, la responsabilidad, el cumplimiento, la corresponsabilidad, la participación, la solidaridad y la aceptación mutua, y en el proceso allanando el camino para construir las Ciudades Humanas que todos merecemos.

Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Guanajuato